商住比调整加落地24班实验初中，普天中央国际新规公示|城语楼市

2025-12-17 20:03

01.

普天商住比调整

11月20日，贵阳市云岩区发布关于三马组团普天单元SM-08-09地块《中国普天·贵阳创业园项目商品房去库存规划调整方案》的前置公示。

SM-08-09地块为普天中央国际楼盘地块，商品房去库存规划调整简称“商住比”调整，且这份公示是贴在现普天中央国际接待中心门口右侧的玻璃墙上，还未在官网正式官宣。

汇总梳理公示内容，公示内容较为详细的说明了楼盘地块的现状、楼盘未完成建设的原因、楼盘商住比调整的缘由以及商住比调整方案和内容等。具体情况如下：

城语拍的规划调整公示公告

◑ 楼盘地块情况：

三马组团中国普天·贵阳创业园项目(又名:中央国际)普天单元SM-08-09地块由贵阳普天德杰同德房地产开发有限公司开发，项目2013年通过招拍挂方式取得一期用地，用于房地产分期开发；2019年通过划拨方式取得二期用地，用于配套建设42班小学(环西小学普天分校)，并已于2019年建成。

一期用地净用地面积为172538平方米，原规划批准的综合容积率5.5，计容总建筑面积不大于948959平方米，居住78.77%，商业15.19%，商务5.81%，教育科研0.23%。

一期用地共分为4个地块分期开发，其中，2#地块(智苑)已经全部建成；3#地块(书香里)及4#地块(时光里)局部在建；1#地块尚未建设。

楼盘工地围挡

◑ 楼盘未完成建设的原因：

自2020年起，受“新冠疫情”和市场下行等多种不利因素影响，房地产业受到严重冲击，该项目也因此成为问题楼盘，虽有努力完成保交楼任务，但仍然遗留了若干问题：

如：欠付业主款项尚未支付、售后服务难以保障、部分组团车位不足、相关配套无力完善等等，这些问题已经给广大业主在居家生活、交通出行、居住环境、子女上学，以及房屋资产的保值等方面造成了一定的影响。

目前，该项目仍处于停工状态，虽有1#地块尚未开发，但受市场因素的影响已经不具备按原规划方案开发的条件，若项目烂尾，必将给广大业主和经济社会造成更加严重的影响和损失。

地块环境情况

◑ 楼盘商住比调整的缘由：

因此，为了盘活项目非住宅存量，按照文件有关精神，拟将该项目尚未开发的1#地块的商业、商务调整为住宅。

规划调整旨在彻底解决前述所有遗留问题的同时，将新建中学，完善初中配套，解决业主子女初中就近入学问题，最终为广大业主构建一个开续开发完成、配套完善、学区完整、售后保障、和谐美好的社区环境。

现特对《中国普天·贵阳创业园项目商品房去库存规划调整方案》进行公示，以广泛征求广大业主及相关利害关系人意见。

项目接待中心

◑ 商住比调整方案及内容:

将该项目1#地块原方案“1栋商业MALL+2栋商务超高层+4栋高层住宅+1条商业金街”调整为“高层住宅+沿街商业+地下商业”，其余2#、3#、4#地块不作调整；

方案调整后的全项目总图指标为：容积率5.5不变，整体住宅指标由78.77%调为91%、商业指标由15.19%调为7.03%、商务指标由5.81%调为1.74%。

调整后项目总建筑量与原出让指标一致、其他指标如、建筑密度、绿地率、建筑高度均满足出让合同，相应公建配套按贵阳市相关规划技术管理规定执行。

新增中学配建及有关安排:项目建设单位贵阳普天德杰同德房地产开发有限公司承诺：若本次方案调整获得批准，由其全额出资，在该项目西侧(01-03-03)地块建设24班寄宿制实验初中(公立学校)一所，作为该项目配套初中，解决业主子女就近入学问题，并承诺最迟在方案调整完成后两年内建成。

经云岩区人民政府批准，该初中建成后，由贵阳市实验二中集团办学，校名为“实验二中集团普天学校”。在该项目1#地块调规完成后的开发过程中，云岩区住房和城乡建设局将通过捆绑批建的方式，督促房开公司履行配建承诺，以确保该中学如期建成。

02.

信息进一步梳理

汇总普天中央国际此次“商住比”调整公示内容，可知项目的情况如下：

主要调整地块：

商住比主要调整地块为待建的1号地块，地块原规划是4栋住宅＋部分商业街，也就是公示文件中提到的“原方案“1栋商业MALL+2栋商务超高层+4栋高层住宅+1条商业金街”；

规划调整后，参考拟调整规划方案，大概率会增加4栋住宅，地块住宅增加至8栋。

拟规划方案不一定是最后的方案：

根据城语了解的信息，现“商住比”调整的方案，主要目的是把地块的原有商住比调整下来，以便接下来进一步好做住宅开发的规划。

拟调整中的规划方案，不一定是最后的方案，因为原有的住宅规划可能已经落后市场产品，新规划方案可能会根据实际情况调整规划细节。

参考原有规划，住宅应该均为多梯户比产品，拟规划方案应该参考了原规划方案，这样的产品放在市场确实有些落后了，后期规划大概率是要调整的。

普天楼盘实景

◑ 新规划增加了中学：

新规最大的变化之一，是增加了24班的初中配套，并且中学会引进贵阳市实验二中集团办学，校名为“实验二中集团普天学校”。

且，规划调整内容还提到，学校与1号地块的建设是绑定的，也就是说，一旦此次商住比调整顺利完成，1号地块顺利建设启动，随即会进行学校的建设工作，确保中学如期建设交付办学。

再次补充规划调整公示信息

◑ 新规调整利好多方：

梳理普天项目SM-08-09地块商住比调整内容，可以看到拟调整方案利好多方：

其一，利于待开发1号地块建设：现规划方案为拟调整方案，主要是减少1号地块商业，增加住宅，这样的好处是住宅销售能更好的回流资金，为项目建设提供后续至今保障；

其二，1号地块开发将解决后续问题：如1号地块能顺利启动，将完善楼盘的建设问题，也将完善楼盘周边的环境情况，生活出行环境都很得到提升；

其三，学校配套不足问题得到解决：拟规划调整方案中，有新增24班的初中，如1号地块能顺利启动，中学的建设也将会跟进，中学的落地建设，将进一步完善楼盘的教育配套不足问题。

并且，中学与楼盘紧挨着，还紧挨着小学，后续楼盘业主上学也会很方便。

03.

进一步补充楼盘信息

普天中央国际规划调整地块在走法拍流程，并且第一次法拍已经流拍，来自阿里法拍的官网信息：

普天地块法拍，来自阿里拍法官网信息

贵州省贵阳市云岩区三马片区野鸭塘、金阳环线南侧G(13)42 号地块一期、二期共两宗土地及地上建筑物一拍已于2025年11月21日因无人出价流拍。

普天地块法拍信息细节

根据法拍信息，法拍地块正是普天中央国际项目待开发地块等，地坐落于云岩区三马片区野鸭塘、金阳环线南侧，宗地总面积211884平方米，其中出让宗地面积为172538平方米，土地使用权出让价款为215550000元，证载土地用途：住宅用地、商业、商务、教育科研，土地出让年期为住宅70年、商业、商务40年、教育科研50年，标的物于2014年1月28日取得《国有土地使用证》《筑国用(2014)第02828号、筑国用(2014) 第02832 号》，土地使用权终止日期：商业商务2054年1月26日、住宅2084年1月26日 ；

本次拍卖标的物为出让合同中的一部分地块，标的物土地使用权面积为26581平方米、14968平方米，土地使用权面积合计为41549平方米。土地级别：贵阳市商业5级、住宅5级；容积率不小于1.0、不大于5.5；且根据《建设工程规划许可证》(建字第520000201811903号[筑规建字2020-0123号])记载：地块规划修建9栋地上建筑物和地下建筑物，建筑用途为商业、办公、住宅，售楼部面积为2907.98平方米。

评估价：45705.35万元（土地价值：44332.78万元，建筑物价值：1372.57万元），起拍价：31993.745万元，保证金：3199万元，增价幅度：150万元（及其整倍数）。

虽然第一次法拍流拍，但根据往期此类地块法拍经验，后续还会有第二次，甚至第三次法拍。地块法拍之后，才好进入后续的开发流程。通常，这种地块一边规划调整，一边走法拍的流程，基本也是计划好的。

目前有传，普天地块后续建设应该会有代建参与，具体代建方目前还未知，也没有正式的官方信息公布。

汇总目前现有的信息，多方正在努力推进普天中央国际项目待开发地块的重新启动建设工作，一旦现有工作和流程走完，地块建设就会正常启动。

以上就是普天中央国际项目现有的情况，希望项目能早点动起来。后续项目地块情况，城语会持续跟进。